恒生銀行近日公布，至2025年6月底，其本港商業房地產風險敞口已由去年同期的約300億港元，急增逾一倍至660億港元，市場大為關注銀行體系對本地商業地產的風險承受力。這一現象既反映了香港商業物業市場結構和投資環境的變化，也折射出整體金融體系面臨的新挑戰與機遇。
2025年以來，香港商業地產市場表現出一定的活躍度，主要由自用型用家帶動，特別是辦公樓市場成交有所上升。然而，升息環境未見明顯放緩，加上通脹與地緣政治不確定因素，導致商業物業價格和租金壓力持續存在，擠壓了投資回報空間，增加了放貸銀行的信貸風險敞口。尤其是部分中小型地產發展商及資產負債比例較高的投資者在高息環境下償債壓力倍增，成為市場關注的風險焦點。
值得留意的是，香港金融管理局一直密切監察銀行業風險管理表現。雖然商業房地產相關貸款顯著增加，但絕大部分貸款對象為財務狀況穩健的大型企業，而針對財政較弱的中小企業，銀行過去數年亦已加強信貸緩衝安排，並維持嚴格的抵押品要求，避免單一借貸人風險過度集中。近期社會上亦有討論商業房地產「預期信用損失」升溫，但需清楚這僅為會計模擬數值，不等同于真正壞帳，因此不應對資產質素產生過度誤解。
展望下半年，大行機構預計本港寫字樓空置率可能維持高企，核心區租金短期內將持續承受壓力。業主與投資者逐步調整策略，包括延長免租期、提高裝修津貼等靈活條款，以吸引優質租戶。外界普遍認為，隨着樓市進一步調整，銀行風險管理將成為資本市場穩定關鍵，尤其是如何控制信貸集中度、及早識別風險和調整貸款結構，將是監管政策與銀行自我管理的重中之重。
在宏觀經濟尚未明朗、新供應持續湧現與租賃需求未全面復甦的多重影響下，本港商業地產投資風險短線內難以根本紓解。對投資者而言，策略性聚焦於財政及現金流穩健的企業或項目，並密切關注銀行業信貸風險動向，將成為下一階段資產配置的重要課題。
