大摩唱淡內房：近期漲勢難持久，銷售樓價雙雙回調
摩根士丹利（大摩）最新研報指出，內地房地產板塊近期上漲，主要源於投資者情緒改善、過去幾週住宅銷售回升，以及資金輪動至表現落後板塊。然而，該行對市場復甦前景持謹慎態度，認為投資者過度樂觀，上升趨勢難以持續。
核心結論：銷售及樓價未來數月料回落
大摩預期，政策效應減退加上農曆新年假期季節性因素，將導致內地未來幾個月住宅銷售降溫，樓價跌幅或再度加快。同時，一線城市住宅銷售量近期改善，已降低進一步政策刺激的可能性。該行料內地房企全年業績令人失望，盈利將大幅下滑或錄得虧損，開發商對物業銷售、發展利潤率及盈利復甦的指引將保持審慎。
研報強調，行業近期將出現明顯回吐，尤其是綠城中國（03900.HK）、中國金茂（00817.HK）及龍湖集團（00960.HK）等股票，可能面臨較大調整壓力。
大摩內房股投資評級及目標價一覽
- 建發國際集團（01908.HK）：增持，目標價20.62元
- 中國海外發展（00688.HK）：（評級及目標價詳見研報）
- 綠城中國（03900.HK）：減持，目標價7.86元
- 中國金茂（00817.HK）：增持，目標價5.13元
以上評級反映大摩對個股基本面的差異化判斷，優質土地儲備及政策支持相關標的或有較強韌性，但整體板塊風險偏高。
驅動因素剖析：短期利好難掩長期挑戰
近期內房股集體衝高，受惠政策紅利延續及年末銷售回暖。財政部等部門延長支持居民換購住房稅收優惠，直接降低改善型購房成本，激活二手房市場。2025年12月，30家重點上市房企中22家單月業績環比增長，融創中國增幅居首，全年部分房企如中國金茂及綠地控股實現銷售增長。
然而，大摩認為這些因素僅為短期情緒驅動。一方面，政策刺激空間受限；另一方面，季節性需求波動及宏觀經濟壓力，將壓制銷售持續性。國聯民生證券及東方證券等機構雖看好2026年政策組合，但大摩更注重基本面風險，預期開發商盈利指引保守，將進一步打壓市場預期。
投資含義：謹慎布局，關注差異化機會
大摩的觀點為投資者敲響警鐘：內房板塊短期或迎回調，建議減持高風險標的，避免追高。對於具優質土地儲備及REITs政策支持的個股，如建發國際，可適度關注其盈利恢復潛力。但整體而言，投資者應等待銷售數據及政策明朗後再行動，分散風險至其他穩健板塊。作為零售投資者，緊盯大摩評級表，結合自身風險承受力，方能把握內房周期轉折點。
