摩根大通內房股研究報告：政策預期驅動板塊反彈
摩根大通近日發表研究報告指出，內房股板塊近期表現強勁，2月4日單日錄得約5%升幅，年初至今板塊累計升幅達16%，遠超同期恒生指數約5%的漲幅。報告認為，此輪反彈主要受到市場預期1月二手樓市趨穩，以及對更強力政策支持預期升溫的驅動。
業績展望與結構性分化
摩通預計，中國房地產開發商及物業管理公司將於3月公布2025年業績。報告指出，所覆蓋開發商盈利將按年下降29%，利潤率持續受壓。儘管如此，報告認為整體政策及銷售/價格趨勢仍是行業重要驅動因素。
在物管公司方面，摩通預計利潤率將從2024財年的16.2%降至2025財年的15.6%，核心淨利潤率從10.2%進一步受壓至9.5%。然而，國有企業表現相對穩健，核心淨利潤率預計從11.3%升至11.6%，而民營企業則面臨更大壓力，盈利預計下降21%。
首選股票與評級
在開發商方面，摩通首選華潤置地(01109.HK)及中國金茂(00817.HK)，均給予增持評級。華潤置地目標價為35元，中國金茂目標價為1.75元。報告看好華潤置地作為國有企業的穩定性，以及金茂在銷售表現上的領先地位。
在物業管理公司方面，摩通首選華潤萬象生活(01209.HK)及綠城服務(02869.HK)，華潤萬象生活目標價為46.5元，同樣給予增持評級。報告對萬科企業(02202.HK)則保持審慎態度，主要因其仍面對較大債務違約問題。
市場催化劑與政策預期
摩通指出，鑑於去年下半年房地產市場惡化，開發商業績疲軟並不令人意外。報告認為，今年3月「兩會」及4月中央政治局會議可能為內房板塊帶來新的政策催化劑。預計內房股將在4月下旬政治局會議舉行前保持韌性，但波動性預期仍較高。
國企優勢與派息前景
報告強調國有企業在當前環境下的相對優勢。即使是大型國有企業如華潤置地和中海外發展，核心淨利潤預計按年下降19%，但其穩定的現金流和財務實力提供更強的抵禦能力。報告預計國有企業每股股息將按年下降27%，但大多數公司將維持相似派息比率，除碧桂園服務(06098.HK)外，該公司派息比率可能從33%提高至60%。
投資啟示
對於零售投資者而言，摩通的研究報告提示應優先關注具有國企背景、債務水平較低、現金流穩定的房企。華潤置地、中國金茂及華潤萬象生活因其企業基本面優勢，預期能夠在行業調整期間繼續跑贏大市。投資者應密切關注3月業績公告及4月政策會議等關鍵時間節點，作為調整倉位的重要參考。在當前市場風險仍存的背景下，選擇質素較優的龍頭企業將比廣泛佈局內房板塊更加審慎明智。
