美國聯儲局於今年九月議息會議上宣佈，將聯邦基金利率目標區間下調0.25厘，至4.00%至4.25%，標誌著2024年減息週期的新階段。市場普遍預期，聯儲局於年底前有機會再減息兩次，累計減幅可能達0.5厘。此舉源自美經濟放緩及通脹回落，政策重心明顯偏向刺激經濟，減息步伐或會進一步加快。
對香港樓市而言，美國減息向來具有高度影響力。由於聯繫匯率制度，港息走勢與美息同步。雖然本地銀行未必完全「跟足」減息幅度，但即使僅減0.125厘，也足以令市民供樓壓力明顯減輕。
香港銀行按揭產品主要分為「P按」及「H按」兩類：當最優惠利率（P）下調，P按客戶的供款開支即時減少；而H按則依據銀行同業拆息（HIBOR）變動，減息預期可帶動HIBOR向下，擁有H按的業主往往能鎖定更低息的優勢。
舉個例子，假設貸款額為500萬港元，還款期30年，按揭利率若下調0.125厘，每月供款將可節省近數百港元，長遠更能令利息總支出減少數萬元以上。這對首置及換樓用家而言，不論資本或現金流，皆為明顯利好因素。
分析各大銀行及業界觀點，預計未來香港利率調整如下：大型銀行由於資金成本及壞帳風險考慮，減息幅度或較美聯儲為低，傾向每次「跟足一半」，即美國減息0.25厘，本地銀行僅減0.125厘。因此，不論是P按或H按，供樓人士皆有望受惠，不過追貼程度仍取決於本地資金情況及銀行自身策略。
再看利率時間表，過去一年美聯儲已多次減息，預計2025年底前累積減息幅度逾0.5厘，而部分機構更預測未來一年將再有1厘或以上的減息空間。面對減息週期，港人置業策略出現新方向：一方面，供樓門檻降低，換樓及首置需求明顯回升，另一方面樓市信心預期增強，二手市場交投或見復甦。
除了對樓市供求的直接提振，減息還會影響財產配置及投資市場表現。低息環境下，現金存款回報下降，投資者傾向尋求房地產穩定回報，令一手及二手物業需求增加，市場流動性提升。樓市升溫之餘，部分熱門地區如港島九龍核心地段首置盤，下半年成交量有望再創新高。
需要留意的是，經濟周期及通脹風險仍未完全消除，若減息步伐過快或出現預期落空，樓市短期內可能承受波動。貸款人士亦要謹慎評估自身財務狀況，避免因低息誘惑而過度負債。
展望2025年，減息效應料將進一步顯現，帶來下列五大核心影響：
一、供樓負擔即時減輕，置業門檻明顯降低。
二、現金流改善，投資物業成為資本優化首選。
三、換樓需求釋放，二手市場成交量有望回升。
四、一手盤吸引力提升，開發商推售積極，市場競爭加劇。
五、樓市資金流向轉變，核心地段及優質項目成交持續活躍。
此外，若中美經濟關係穩定、國際市場信心回升，香港樓市在新一輪減息周期下有望重拾升軌。置業者宜把握減息窗口，理性評估風險，規劃長遠財務安排。筆者建議，首置及換樓人士可密切留意銀行按息調整及市場成交走勢，善用專業意見，制定適合自身的入市策略！
總括來說，減息訊號不僅是經濟政策轉向，亦為香港樓市注入新一輪動力。無論是準備置業、換樓或資產配置，只要精明審視市場風險，把握減息紅利，必能於新周期中立於不敗之地。
