• 2026 年 1 月 7 日 @ 下午 10:00

大摩最新研報：香港地產股評級及目標價調整

摩根士丹利（大摩）發表研究報告，對本港多隻地產股作出投資評級及目標價調整，同時預期香港住宅樓價今年將上升10%，並將香港房地產整體評級上調至「吸引」。報告指出，受惠利率下行、內地買家需求增加及供應有限等因素，樓市進入上行周期，地產股有望出現估值重估。

重點評級及目標價變化表

大摩對以下地產股的最新評級及目標價如下：

• 領展房產基金(00823.HK)：增持 → 與大市同步，目標價48元 → 37元
• 恒隆地產(00101.HK)：增持，目標價10.5元 → 10.7元
• 太古地產(01972.HK)：與大市同步 → 增持，目標價20元 → 23元
• 希慎興業(00014.HK)：跑輸大市 → 與大市同步，目標價14.3元 → 19元
• 九龍倉置業(01997.HK)：減持，目標價22.5元 → 23元

此外，大摩首選新鸿基地產(00016)、恒基地產(00012)及長實集團(01113)，分別上調目標價至120元、36元及47元，並維持或升級至「增持」評級。

住宅市場：樓價及租金雙升

大摩預期，今年香港住宅樓價將上升10%，主要驅動因素包括內地買家需求增加、庫存消耗、供應有限及利率持續下行。自2018年以來，住宅價格累跌30%，2025年已見底回升5%，今年將展開上行周期。同時，人才流入帶動租金表現強勁，預期租金增長5%，帶來更高收益率及正向利差收益。恒指上升的財富效應亦將進一步支持樓價。

發展商賣樓情況優於預期，庫存水平下降，未來數年供應緊張，加上政府全面撤銷樓市辣招，交投轉活躍。過去9個月租務成交維持高於長期平均水平5000宗，內地專才及學生湧入將持續推升需求。

寫字樓及零售前景分化

寫字樓方面，大摩料整體租金今年下跌3%，但中環寫字樓租金將上升3%，受惠新股市場活躍、股市成交暢旺及投資者追求優質物業趨勢。出租率趨穩，下跌速度放緩。

零售銷售預期升3%，受益內地旅客訪港增加，但面臨網上零售、深圳廉價服務及北上消費衝擊，零售租金仍料跌3%。大摩偏好寫字樓多於零售領域。

地產股估值重估機會

大摩強調，儘管香港地產股已上漲30%，但交易價格較每股資產淨值（NAV）折讓仍達50%，未來折讓有望收窄至30%，理論上可推升股價15%至30%。美國联储局過去18個月累計減息175點子，令買樓回報轉正，結合人口正增長及市場情緒改善，地產股估值重估將成主要催化劑。

選股推薦包括新地(0016)、恒基地產(0012)、長實(1113)、置地公司、恒隆地產(0101)及太古地產(1972)。

投資啟示：把握樓市上行周期

大摩的報告顯示，香港樓市基本面改善明確，住宅及優質寫字樓將領漲，投資者應關注評級上調及目標價提升的標的，如太古地產及首選住宅發展商。儘管零售及整體寫字樓仍存壓力，但估值折讓收窄提供上行空間。建議零售投資者密切追蹤NAV折讓變化，配置具重估潛力的地產股，捕捉樓價升10%帶動的股價反彈機會。投資決策應結合個人風險承受力，並留意宏觀利率及內地經濟動態。