里昂最新評級：維持「跑贏大市」，目標價下調至40.8元
里昂發表最新研究報告，重申對華潤置地（01109.HK）的投資評級為「跑贏大市」，但將12個月目標價由42.4元下調至40.8元。里昂指出，雖然公司短期盈利表現將受歷史成本及減值因素拖累，但在穩健的經常性收入支持下，中長期發展前景仍然正面，華潤置地仍是其中國房地產板塊未來12個月的首選股份之一。
上半年業績預期：整體盈利按年持平
里昂預期，華潤置地今年上半年盈利將按年大致持平。報告指出，公司能維持整體盈利穩定，主要來自兩大因素：
- 成都萬象城機構間REIT處置收益：里昂估算，公司因成都萬象城相關機構間REIT交易，錄得約30億元人民幣的一次性處置收益，為上半年盈利提供明顯支持。
- 經常性業務利潤增長：包括投資物業租金收入、商業運營及物業管理等經常性業務，里昂預期其利潤持續增長，足以抵銷部分開發業務放緩的影響。
在上述利好因素帶動下，里昂認為，華潤置地可在開發物業利潤下滑及減值增加的背景下，仍維持上半年整體盈利穩定，展現出其多元業務結構與資產運營能力的防守性。
盈利壓力來源：高地價與存貨減值屬「歷史包袱」
儘管短期業績維持平穩，里昂強調，華潤置地現時面對的主要壓力，來自過往積累的「歷史包袱」，主要體現在以下兩方面：
- 土地成本較高拖累毛利率：在早期較高地價環境下拍得的地塊，現時面對售價受壓的市況，令相關項目的毛利率顯著下降，對開發物業的整體利潤率構成壓力。
- 存貨減值增加：部分地區銷售去化較慢，項目估值需下調，導致存貨減值損失增加。里昂將此視為過去擴張及投資節奏下的歷史成本，短期內將繼續反映在財務表現之中。
在高地價與減值損失雙重因素影響下，里昂認為公司開發業務的盈利質素在短期仍承壓，需時間消化既有項目及歷史成本。
盈利預測下調：2026–2028年削減最多逾18%
基於上述壓力，里昂對華潤置地的中期盈利預測作出調整。報告中，里昂分別將2026至2028年盈利預測下調18.2%、10.1%及10.8%。里昂解釋，下調假設主要反映：
- 開發物業毛利率下調，以反映高地價項目及售價壓力
- 存貨減值損失比預期更高的風險
- 商場銷售增長較先前預期略為放緩
在盈利預測下調的基礎上，里昂亦將華潤置地的目標價由42.4元調整至40.8元。然而，由於其股價估值已反映部分風險，且經常性收入具防守性，里昂選擇維持「跑贏大市」評級不變。
商業運營與經常性收入：中長期支柱仍穩健
里昂在報告中重申，華潤置地在商業地產與經常性收入方面的優勢，是其中長期投資價值的關鍵支柱。雖然市場近期關注商場銷售增長是否放緩，但里昂認為：
- 公司擁有多個成熟的大型商業項目，包括萬象城、萬象天地等品牌，租戶結構及客流質素具優勢
- 租金收入具穩定性，有助對沖開發業務周期性波動
- 在宏觀環境逐步穩定及消費情緒改善的情況下，商業運營表現中長期仍具韌性
因此，儘管短期市場對商場銷售增長放慢有所憂慮，里昂並未因此改變對華潤置地中長期的正面看法。
相對表現：短期或落後同業，中長期仍屬首選
里昂坦言，由於盈利預測下調及商場銷售增長存在不確定，華潤置地股價在短期內，有可能跑輸部分領先的國企同業。然而，該行同時指出，從中長期角度看，公司在以下幾方面仍具優勢：
- 國企背景：資金成本及融資渠道相對具優勢，有利在行業調整期維持穩健營運。
- 資產組合優質：一線與核心二線城市優質土地儲備及運營資產，為未來現金流與盈利提供支持。
- 多元化收入結構：開發、投資物業及物管等多元收入來源，提升整體抗周期能力。
基於上述因素，里昂重申，華潤置地仍是其未來12個月中國房地產板塊核心首選股份之一。
投資啟示：短期波動難免，中長線關注估值與基本面修復
綜合里昂的分析，投資者在評估華潤置地時宜注意幾點：
- 短期風險已部分反映：歷史高地價及存貨減值帶來的盈利壓力，已令里昂下調2026–2028年盈利預測並調低目標價，但評級仍為「跑贏大市」，反映其認為現價已反映一定風險。
- 經常性收入提供防禦：商業地產與投資物業租金收入，為公司帶來穩定現金流，有利度過行業調整期。
- 中長期修復潛力：隨著歷史成本逐步消化、新項目盈利結構改善，以及宏觀環境企穩，里昂預期公司中長期盈利能力有望穩步修復，為股價帶來重估空間。
整體而言，里昂對華潤置地的官方立場是：短期盈利與股價表現或受歷史包袱及增長放緩憂慮影響，但中長期基本面與價值仍具吸引力。對於願意承受行業短期波動、並看好中國核心城市優質商住資產長期價值的投資者，華潤置地在里昂的框架下，仍被視為值得關注的中國房地產龍頭標的之一。
