里昂最新報告重點：華潤置地維持跑贏大市 評級不變目標價微降
里昂在最新發表的研究報告中，重申對華潤置地（01109.HK）的中長期看法偏向正面，並維持「跑贏大市」的投資評級。同時，里昂因應短期盈利預測調整，將華潤置地的12個月目標價由42.4元輕微下調至40.8元。報告指出，雖然公司短期盈利表現受歷史成本及減值壓力影響，但整體經常性業務增長穩健，仍支持其作為里昂未來一年中國房地產板塊首選股之一的地位。
2024年上半年盈利表現：一次性收益抵銷核心壓力
里昂預期，華潤置地2024年上半年盈利按年大致持平。報告指出，盈利穩定主要來自兩大因素：
- 成都市萬象城機構間REIT交易帶來約30億元人民幣處置收益，屬一次性利好，為上半年整體盈利提供顯著支撐。
- 經常性業務利潤持續增長，尤其是投資物業租金收入及商業運營板塊的穩定現金流，對沖了開發物業利潤走弱的壓力。
里昂指出，上述因素合力，有助抵銷開發物業利潤減弱及減值損失增加對整體盈利的負面影響，令上半年整體盈利仍能維持在去年同期水平附近。不過，報告同時強調，這種穩定表現部分依賴一次性收益，反映公司短期盈利結構仍存在調整空間。
毛利率及減值壓力：歷史包袱拖累短期盈利預期
里昂在報告中明確指出，華潤置地短期面對的主要挑戰在於毛利率顯著下降及存貨減值增加，兩者均與歷史投資及拿地策略有關，被形容為公司的「歷史包袱」：
- 土地成本偏高：過往在行業景氣時期積極拿地，部分項目成本水平較高，現時在銷售價格及去化節奏受壓的環境下，整體開發業務毛利率出現明顯回落。
- 存貨減值規模增加：部分項目所處城市或區域市場需求放緩，導致估值需調整，里昂預期相關減值損失在未來幾年仍將對盈利構成壓力。
在上述因素影響下，里昂對華潤置地2026至2028年盈利預測作出下調，分別削減18.2%、10.1%及10.8%。報告認為，短期盈利增長動力較原先預期疲弱，是目標價調整及市場表現可能落後部分央企龍頭同業的主要原因。
商場銷售及經常性業務：增長放緩但基本面仍具韌性
除了歷史成本因素外，里昂亦關注商場銷售增長放緩對市場情緒的影響。報告指出，華潤置地過去依靠高品質商業項目及穩定租戶結構，建立了可觀的租金及管理收入基礎，但在宏觀消費環境偏弱、零售行業競爭加劇的背景下，部分項目銷售增速趨於溫和，可能令市場對其短期增長空間抱持審慎態度。
然而，里昂強調，華潤置地的經常性業務基礎仍具韌性，包括：
- 優質商業物業組合，如萬象城等核心項目，出租率及租金水平維持在行業相對高位。
- 穩定租金現金流，為公司提供較可預測的盈利及派息能力，有助平衡開發業務周期性波動。
- 資產盤活及REIT操作能力，透過資產證券化及機構間交易，釋放資本並提升資產回報率。
里昂認為，雖然短期商場銷售增速放慢可能壓抑股價表現，但公司在商業運營及資產管理方面的能力，仍是支撐其中長期投資價值的重要基石。
中長期展望：維持正面看法 華潤置地仍為板塊首選
里昂在報告中明確表示，對華潤置地的中長期展望維持正面。即使短期盈利預測下調、目標價略微降低，該行仍將華潤置地列為未來12個月中國房地產板塊的首選股之一。其主要理由包括：
- 國企背景及財務穩健：作為央企房企代表之一，資金成本及融資渠道具相對優勢，有利在行業調整期維持穩健運作。
- 多元業務結構：開發、投資物業及城市運營等多元板塊並行，減少對單一業務的依賴，提高整體盈利防守性。
- 政策環境改善的潛在受惠者：若內地房地產政策持續朝穩定市場及支持優質房企方向微調，華潤置地有望成為主要受惠對象之一。
里昂認為，短期股價或因盈利預測下調及商場銷售增長放緩的憂慮，跑輸部分領先國企同業，但並不改變其作為中長期核心配置標的的定位。
投資含意：短期壓力屬調整期 中長期投資價值仍獲肯定
綜合里昂報告內容，對投資者的關鍵啟示在於：華潤置地目前正處於短期盈利調整期，主要受歷史土地成本及存貨減值壓力影響，反映在毛利率壓縮及盈利預測下調之上。然而，里昂維持「跑贏大市」評級，並僅將目標價由42.4元輕微調低至40.8元，顯示其中長期投資價值並未動搖。
對零售投資者而言，里昂的訊息可概括為：短期需接受盈利及股價表現可能較為波動的現實，但若投資視野放長至12個月甚至更久，華潤置地憑藉穩健的國企背景、優質商業物業組合及資產盤活能力，仍被里昂視為中國房地產板塊中具相對吸引力的首選標的之一。投資者在評估風險承受能力後，或可將其視為在行業周期中逐步布局、分段吸納的候選股份，而非短期快速炒作的標的。
