• 2026 年 9 月 6 日 @ 下午 9:01

里昂最新研究重點：維持「跑贏大市」，目標價調整至40.8元

里昂在最新研究報告中，重申對華潤置地(01109.HK)的核心觀點：雖然短期盈利受多項歷史因素拖累，但公司基本面及中長期增長潛力仍具吸引力。里昂目前對華潤置地維持「跑贏大市」評級，並將12個月目標價由42.4元輕微下調至40.8元，反映未來數年盈利預測調整及市場環境變化。

盈利展望：上半年盈利預期持平，REIT處置收益成關鍵支撐

里昂預期，華潤置地今年上半年盈利按年整體持平。報告指出，盈利之所以可維持穩定，主要受以下兩大因素支持：

• 成都萬象城機構間REIT處置收益：交易預計為公司帶來約30億元人民幣的一次性收益，為上半年利潤提供重要支撐。
• 經常性業務利潤增長：物業投資及相關經常性業務表現穩健，租金及管理收入持續增長，有助抵消開發業務放緩帶來的壓力。

里昂認為，上述正面因素足以抵銷開發物業利潤減弱及減值損失增加的負面影響，使上半年整體盈利得以維持大致穩定水平。

壓力來源：高地價及存貨減值拖累毛利率與未來盈利

儘管上半年盈利能保持持平，里昂指出，華潤置地短期盈利壓力不容忽視，主要來自歷史土地成本及存貨減值兩大因素：

• 土地成本較高，毛利率顯著下降：過往以較高價格拿地的項目陸續入帳，在銷售價格受行業整體壓力及需求走勢影響下，項目毛利率出現明顯壓縮，拖累整體盈利質素。
• 存貨減值增加：在行業調整周期中，部分庫存項目面臨估值壓力，需要追加減值撥備，直接削弱可分配盈利。

受以上結構性壓力影響，里昂對華潤置地未來數年的盈利預測作出調整。該行將公司2026至2028年盈利預測分別下調18.2%、10.1%及10.8%，以更審慎方式反映毛利率走勢及減值風險。

估值與目標價調整：反映盈利預期修正但基本面仍具韌性

基於更新後的盈利假設，里昂將華潤置地目標價由42.4元下調至40.8元，但評級維持「跑贏大市」不變。報告指出，目標價調整主要是技術性反映未來三年盈利下修，而非對公司營運質素或長期策略的否定。

里昂認為，華潤置地的估值水平在現階段已部分反映行業及公司層面的壓力，在盈利調整之後，股價具備一定安全邊際。加上公司在商業物業布局、租金收入穩定性及央企背景支撐方面具備優勢，為中長期估值提供支持。

同業比較與短期表現：或落後部分央企龍頭

里昂坦言，於短期內，華潤置地的股價表現可能不及部分領先的國企同業。主要原因包括：

• 盈利預測下調：市場對盈利動能轉弱較為敏感，預測下修往往引發估值重估或情緒偏向保守。
• 商場銷售增長放緩的市場疑慮：在宏觀消費復甦節奏不一的背景下，投資者對商場銷售增速及租戶經營狀況存在一定觀望態度。

然而，里昂強調，這些因素主要屬於短期股價表現掣肘，並未改變該行對公司中長期發展前景的正面判斷。

中長期投資論點：里昂續視為內房板塊首選之一

雖然現階段宏觀及行業環境仍在調整，里昂維持對華潤置地的中長期樂觀觀點，並指出該股仍是其未來12個月中國房地產板塊首選股之一。投資論點主要包括：

• 多元業務結構提升抗周期能力：公司兼具開發、投資及商業運營等多元業務，租金及經常性收入比重穩步提升，令盈利結構更具防守性。
• 優質商業資產及品牌影響力：以萬象城為代表的核心商業項目在一線及強二線城市具備良好客流及租戶結構，中長期仍有空間透過租金提升及資產優化釋放價值。
• 央企背景及穩健財務策略：中央企業背景有助公司在融資、拿地及項目合作方面維持較佳條件，同時維持風險可控的財務槓桿水平。

投資啟示：短期波動不改中長期配置價值

綜合里昂最新報告，華潤置地的短期投資關鍵在於接受盈利預期調整及毛利率壓力，股價或因市場情緒及同業比較而出現階段性波動。然而，從中長期配置角度，里昂認為：

• 現時估值已在一定程度反映行業壓力及盈利下調因素。
• 公司透過REIT及資產盤活，持續優化資產結構與現金流。
• 經常性收入佔比提升，配合優質商業資產及央企背景，為未來12個月的風險回報提供吸引力。

因此，里昂維持「跑贏大市」評級並將目標價定於40.8元，反映其判斷華潤置地在內房股中仍具較高中長期投資價值，適合風險承受能力較高、重視行業龍頭與經常性現金流的投資者持續關注。