• 2026 年 9 月 14 日 @ 下午 9:01

里昂下調華潤置地目標價至40.8元 維持「跑贏大市」

里昂最新研究報告指出，華潤置地（01109.HK）今年上半年盈利大致有望按年持平，主要受惠於成都萬象城機構間REIT帶來的處置收益，以及經常性業務利潤持續增長，足以抵銷開發物業利潤走弱及減值損失增加的影響。不過，受歷史包袱拖累，包括土地成本偏高、毛利率明顯回落及存貨減值增加，該行相應下調公司2026至2028年盈利預測，並把目標價由42.4元降至40.8元，評級維持「跑贏大市」。

上半年盈利料大致穩定 主要靠處置收益與經常性收入支撐

里昂認為，華潤置地上半年整體盈利表現仍屬穩健，核心原因在於非經常性處置收益與經常性業務收入形成支撐。報告提到，成都萬象城機構間REIT相關交易帶來約30億元人民幣處置收益，為期內盈利提供重要貢獻。同時，公司商業地產及經常性業務的盈利增長，亦有助減輕開發物業業務回報轉弱所帶來的壓力。

整體而言，里昂對公司上半年業績的判斷是「穩中有壓」：盈利未見明顯倒退，但增長動力並非全面恢復，而是由資產處置與高質量經常性收入托底。

短期壓力來自毛利率回落與減值增加

報告同時指出，華潤置地短期盈利前景仍受多重因素限制。首先，土地成本較高令開發物業毛利率顯著下降，削弱了傳統住宅及開發項目的盈利能力。其次，存貨減值增加反映市場環境及項目去化壓力仍然存在，對利潤表造成額外拖累。

里昂認為，這些因素屬於較明顯的「歷史包袱」，即使公司本身具備較強的品牌、資產組合及經營能力，短期內仍難完全擺脫行業調整與成本壓力帶來的影響。換言之，盈利修復的速度，將取決於開發業務毛利率改善、減值壓力是否收斂，以及商業運營收入能否持續穩步增長。

下調2026至2028年盈利預測 反映估值與盈利節奏重估

基於上述因素，里昂將華潤置地2026至2028年各年盈利預測分別下調18.2%、10.1%及10.8%。該行認為，這輪調整並非否定公司長線質素，而是反映市場對中期盈利節奏的重新定價，尤其是開發業務在利潤率和減值層面的不確定性，仍需時間消化。

在目標價方面，里昂把華潤置地由42.4元調低至40.8元，顯示該行對公司估值採取更審慎態度。不過，儘管短線預期下修，里昂仍然維持「跑贏大市」評級，意味其認為公司在同業中仍具相對優勢，尤其在資產質素、經營韌性及中長期增長前景方面，依然值得看高一線。

短線或跑輸領先國企同業 中長期前景仍受看好

里昂指出，華潤置地短期內或會因盈利預測下調，以及市場對商場銷售增長放緩的憂慮，表現遜於部分領先的國企地產同業。這意味投資者在股價表現上，可能需要預留更多時間等待市場重新評估其盈利復甦步伐。

然而，該行同時強調，對華潤置地的正面中長期展望並無改變。公司在商業運營、資產配置及品牌能力方面仍具優勢，而經常性收入佔比提升，有助逐步降低對單一開發業務的依賴。基於這些因素，華潤置地仍是里昂在中國房地產板塊未來12個月的首選股之一。

投資啟示

對投資者而言，里昂今次調低目標價，反映其對華潤置地短期盈利復甦節奏較為保守，但並未改變對公司質素及中長線配置價值的看法。若投資者關注的是防守性較強、具經常性收入支撐、且在行業整合中具相對優勢的內房標的，華潤置地仍屬值得留意的核心選擇；但若偏好短線催化劑明顯、業績彈性較高的股份，則需要留意公司在毛利率修復及減值壓力消化前，股價表現或較受制約。