瑞銀研究重點：3月零售數據勝預期，利好核心收租股
瑞銀在最新研究報告中指出，2024年3月本港零售業總銷貨價值按年增長約13%，升幅較2月約12%的增長有所加快，並且優於市場原先預期。瑞銀認為，這組數據反映本港實體零售需求仍具韌性，對以核心商場及寫字樓出租為主的地產收租股構成正面催化，其中以九龍倉置業(01997.HK)及希慎興業(00014.HK)最為受惠。
瑞銀強調，是次零售數據有助舒緩市場對本港消費流向外遊及內地電商的過度憂慮，並為高品質核心商業物業的出租率、租金走勢及資產估值提供一定支持。
零售數據詳解：增速加快、質素優於預期
銷貨價值按年升13%，較2月加快
瑞銀報告指出，3月本港零售業總銷貨價值按年增長13%，不但較2月的12%略為加快，亦高於市場普遍預測。瑞銀認為，在外遊人數持續高企、消費者日常生活成本上升的背景下，零售銷售仍能錄得雙位數增長，反映本地及訪港消費動能仍然穩健。
結構性因素：旅遊復甦與高檔消費支撐
瑞銀分析指，3月零售數據的韌性主要由以下幾方面推動：
- 訪港旅客持續復甦：旅客人次回升帶動核心區商場人流，尤其是中環、尖沙咀及銅鑼灣等核心地段。
- 高檔與體驗式消費支撐：中高端品牌、餐飲及休閒消費維持相對穩定，有利定位清晰、租戶組合高質的商場。
- 基數效應逐步正常化：雖然去年基數已不算極低，但零售增速仍維持雙位數，顯示復甦並非單靠低基數推動。
瑞銀認為，若未來數月零售銷售保持中高單位數至雙位數增長，市場對本港商業物業租金前景的預期有望進一步改善。
對九龍倉置業的啟示：核心商場實力獲印證
瑞銀在報告中指出，九龍倉置業持有多個香港核心優質商場，包括主要面向高消費客群及旅客的人流樞紐物業。在3月零售數據勝預期的背景下，瑞銀認為：
- 核心商場租用需求維持：人流及銷售表現理想，有利現有租戶營運，同時提升新租及續租談判籌碼。
- 租金調整壓力緩和：在零售數據向好支撐下，九龍倉置業在租金續約時，可望減低租金下調幅度，甚至在部分表現突出的物業逐步爭取輕微加租。
- 資產估值更具防守性：租金預期改善，有利市場對資產淨值(NAV)折讓的收窄預期。
瑞銀維持對九龍倉置業的長線看法，認為其高質素核心物業組合仍然是本港零售及商業物業板塊的關鍵受惠者之一。
對希慎興業的啟示：銅鑼灣核心區受惠人流回暖
就希慎興業而言，瑞銀指出其物業組合集中於銅鑼灣核心地段，區內零售及寫字樓物業高度受訪港旅客及本地消費情緒影響。3月零售數據好過預期，為希慎帶來以下正面含義：
- 銅鑼灣人流及商戶信心改善：零售銷售增長加快，有助提振商戶對未來營運的信心，降低退租及縮減舖位的壓力。
- 商場及街舖租金風險下降：在零售環境改善下，希慎旗下商場及商業樓宇的租金下行風險相對收斂。
- 中期派息與現金流具穩定性：零售與寫字樓租金表現一旦企穩，將為公司現金流及股息派發提供更穩固的基礎。
瑞銀指出，雖然銅鑼灣區仍面對區域競爭和消費模式改變的挑戰，但3月零售數據顯示，核心區物業仍具一定吸引力，希慎作為區內主要地標業主之一，具備中長線受惠條件。
風險因素：外遊消費與宏觀不確定性仍需關注
瑞銀同時提醒投資者，雖然3月零售數據優於預期，但以下風險不可忽視：
- 港人外遊與跨境消費：若外遊及北上消費維持高位，本地部分零售類別可能面臨結構性壓力。
- 利率與經濟前景：環球利率走勢及本地經濟增長若不及預期，或影響企業投資及消費信心。
- 租戶經營壓力：部分中小型零售商戶盈利壓力仍大，一旦經營環境轉差，空置率可能再度上升。
投資啟示：核心收租股短線情緒改善，中長線關注租金恢復
綜合瑞銀是次報告內容，3月本港零售銷貨價值按年升13%，明顯勝預期，為香港零售及商業物業板塊帶來正面訊號。九龍倉置業及希慎作為擁有核心地段高質素物業的龍頭收租股，被視為本輪零售數據勝預期的主要受惠者。
瑞銀的官方立場顯示，短期內，正面數據有助改善市場對相關股價及資產估值的情緒；中長線則需持續跟進零售增長能否保持、旅客復甦節奏及租金調整方向。對尋求穩定派息及資產防守性的投資者而言，九龍倉置業與希慎在現階段可被視為本港收租股板塊中，具相對優勢及潛在受惠程度較高的選擇之一，但仍應留意宏觀經濟及消費模式變化所帶來的風險。
