里昂維持華潤置地「跑贏大市」評級 目標價下調至40.8元
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里昂最新發表的研究報告指出，華潤置地股份有限公司（01109.HK）在中短期盈利表現雖受壓，但整體基本面及中長期增長潛力仍獲該行認可。報告維持華潤置地的投資評級為「跑贏大市」，同時將公司12個月目標價由42.4元調低至40.8元，反映土地成本偏高及存貨減值所帶來的壓力，已對未來數年的盈利預測構成實質影響。
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上半年盈利預期持平 處置收益與經常性業務抵消開發利潤下滑
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里昂預期，華潤置地今年上半年盈利按年大致持平。報告指出，雖然開發物業利潤有所減弱，加上減值損失增加，但整體盈利仍可透過兩大因素獲得支持：
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- 成都萬象城機構間REIT帶來處置收益：里昂估計，集團透過成都萬象城相關的不動產投資信託（REIT）交易，錄得約30億元人民幣的處置收益，為上半年盈利提供一次性支撐。
- 經常性業務利潤增長：物業投資及相關租金收入等經常性業務持續增長，有助抵消開發物業利潤放緩及減值開支增加所帶來的壓力，令整體盈利仍能維持穩定。
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在上述因素抵消之下，里昂認為華潤置地今年上半年整體盈利表現仍具韌性，未見明顯倒退。
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高土地成本及存貨減值成歷史包袱 下調2026–2028年盈利預測
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儘管短期盈利可維持穩定，里昂強調，過往積累的成本壓力及存貨風險已成為公司未來幾年的主要掣肘。報告將華潤置地於2026至2028年各年度的盈利預測作出如下調整：
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- 2026年盈利預測下調18.2%
- 2027年盈利預測下調10.1%
- 2028年盈利預測下調10.8%
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里昂指出，盈利預測下調主要源於兩方面的「歷史包袱」：
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- 土地成本偏高拖累毛利率：過去在高地價環境下取得的土地資源，令部分項目開發的成本基礎較高，在當前行業售價承壓的背景下，開發物業毛利率顯著下降，直接壓縮未來幾年的利潤空間。
- 存貨減值增加：在行業整體去庫存壓力及部分城市需求放緩的情況下，公司需要就個別項目進行存貨減值處理，相關減值損失為盈利帶來額外拖累，亦反映經營環境較以往艱難。
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基於上述考量，里昂認為需對華潤置地中期盈利作更審慎假設，並相應調整目標價，以更貼近風險與回報的平衡。
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短期或落後同業 里昂仍看好中長期前景
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里昂在報告中提到，華潤置地短期內的股價表現，可能因盈利預測下調及商場銷售增長放緩的疑慮，而較部分領先的國企同業遜色。隨著零售環境與消費動能存在不確定性，商業物業的租金及銷售增長或趨於溫和，市場情緒亦可能偏向防守。
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然而，里昂對華潤置地的中長期展望維持正面，主要基於以下幾點：
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- 優質資產組合及龍頭地位：公司在一線及核心二線城市持有多個具規模及成熟度的商業項目，配合多元化的住宅開發佈局，在行業整合與分化加劇之際，龍頭企業更具抗周期能力。
- 穩定的經常性收入：隨著投資性物業組合逐步擴大，租金及管理費等經常性收入佔比提升，有助減低對開發物業銷售的依賴，令盈利波動度相對收窄。
- 國企背景支援：作為大型中央企業旗下房地產平台，華潤置地在融資渠道、拿地策略及城市更新等方面具有制度及資源優勢，在行業調整期具較高穩健性。
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基於上述因素，里昂仍然將華潤置地列為其在中國房地產板塊未來12個月的首選股份之一，反映該行對公司中長期價值的信心並未因短期盈利壓力而改變。
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投資啟示：短期波動難免 中長期投資價值獲機構確認
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綜合理昂的最新研究結論，華潤置地目前面臨的挑戰，主要來自過去高地價環境及存貨減值所累積的壓力，令未來數年的盈利增長預期有所調整，目標價亦由42.4元下調至40.8元，反映風險因素已部分體現在估值之中。
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里昂的評級仍維持在「跑贏大市」水平，顯示作為國企龍頭房企，華潤置地的長線投資價值獲機構持續肯定。對投資者而言，報告訊息意味著：
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- 短期股價或受盈利預測下調及商場增長放緩影響，走勢可能較其他國企同業為弱。
- 但從中長期角度，憑藉優質資產組合、穩定經常性收入及國企背景，華潤置地仍具防守性及回升潛力。
- 在中國房地產板塊中，里昂依然將華潤置地視為未來12個月的核心配置標的之一。
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整體而言，里昂的觀點偏向審慎樂觀：在承認短期盈利壓力及估值調整的同時，仍然肯定華潤置地的基本面質素及中長期增長潛力，將其定位為具備結構性投資價值的龍頭房企。
