里昂：華潤置地盈利短期受歷史包袱拖累，目標價降至40.8元仍評級跑贏大市

30/9 下午09:00大行報告

里昂下調華潤置地目標價，仍維持「跑贏大市」

里昂發表研究報告指出，華潤置地（01109.HK）短期盈利表現將受到開發物業利潤率下降及歷史存貨減值包袱拖累，因此下調公司盈利預測及目標價。不過，該行對華潤置地的中長期基本面仍然保持正面，維持「跑贏大市」評級，目標價由42.4元下調至40.8元。

這次調整反映的是盈利預期及估值基礎的重新修訂，而非里昂全面轉淡華潤置地前景。該行仍將華潤置地列為未來12個月中國房地產板塊的首選股之一，顯示其對公司業務質素、經常性收入及國企背景的信心並未改變。

里昂預期，華潤置地今年上半年盈利按年大致持平。主要原因是成都萬象城機構間房地產投資信託基金交易預計帶來約30億元人民幣的處置收益，並由經常性業務利潤增長提供支持。

上述收益及經常性業務改善，預計可部分抵銷開發物業利潤減弱及減值損失增加的影響。不過，投資者需要注意，處置收益屬於一次性因素，對未來盈利的持續貢獻有限，因此不能單純以短期盈利持平解讀為核心開發業務已全面復甦。

里昂將華潤置地2026至2028年的盈利預測分別下調18.2%、10.1%及10.8%。調整核心在於公司過去較高的土地成本仍然影響部分項目的利潤率，令開發物業業務面對較大的毛利率壓力。

此外，存貨減值增加亦構成短期盈利的歷史包袱。當市場銷售速度及物業價格承壓時，部分項目的賬面價值需要作出更審慎評估，相關減值可能繼續壓低報表盈利。這解釋了為何里昂在維持正面評級的同時，仍然明顯下調未來數年的盈利預測。

雖然開發物業盈利短期承壓，里昂仍然看好華潤置地經常性業務的增長潛力。公司旗下購物中心及其他投資物業可帶來較穩定的租金及營運收入，有助降低盈利對住宅銷售周期的依賴。

里昂指出，華潤置地短期可能因盈利預測下調，以及市場擔心商場銷售增長放緩，而跑輸部分領先國企同業。然而，該行沒有因此改變對公司的中長期正面看法，並認為經常性業務持續擴張，有望逐步改善盈利結構及提高業務韌性。

按照里昂的投資邏輯，華潤置地目前的主要風險在於高土地成本、存貨減值及商場銷售放緩，投資者應關注毛利率、減值撥備及經常性盈利增長是否符合預期。短期而言，盈利預測下調或限制股價表現，市場亦可能先消化歷史項目包袱帶來的負面因素。

然而，里昂維持「跑贏大市」評級及40.8元目標價，反映該行認為短期盈利調整未有破壞公司的中長期投資價值。對投資者而言，報告的重點並非追逐一次性處置收益，而是觀察華潤置地能否透過經常性業務增長、購物中心運營改善及減少開發物業負面影響，逐步建立更穩定的盈利模式。