里昂發表研究報告指出，華潤置地（01109.HK）短期業績仍面對盈利預測下調及商場銷售增長放緩等壓力，因此將公司的目標價由42.4元下調至40.8元。不過，里昂維持華潤置地「跑贏大市」評級，並認為公司在中國房地產板塊的中長期投資價值未有改變，仍是該行未來12個月的首選股之一。

核心評級及目標價調整

• 股份：華潤置地（01109.HK）
• 最新評級：跑贏大市
• 目標價：40.8元
• 目標價變動：由42.4元下調至40.8元
• 盈利預測：2026年至2028年盈利預測分別下調18.2%、10.1%及10.8%

上半年盈利料大致持平

里昂預期，華潤置地今年上半年盈利按年大致持平。成都萬象城機構間房地產投資信託基金交易預計帶來約30億元人民幣處置收益，加上經常性業務利潤持續增長，應可抵銷開發物業利潤減弱及減值損失增加所造成的影響。

這意味著，公司表面盈利或可維持穩定，但盈利質素及業務內部表現仍存在分化。一次性資產處置收益有助支撐期間業績，然而開發物業盈利能力下降，反映房地產市場調整對公司傳統銷售及結算業務的壓力仍未完全消退。

高土地成本拖累毛利率

里昂下調盈利預測的主要原因之一，是華潤置地過去取得的土地成本較高。當市場售價及項目利潤率承受壓力時，高地價項目會令開發業務的毛利率明顯收窄，並限制未來項目結算的盈利彈性。

此外，存貨減值增加亦構成公司的「歷史包袱」。在房地產市場調整期間，部分項目的可變現價值下降，企業需要作出更高減值撥備，從而影響報表盈利。里昂認為，這些因素將在短期內持續壓制華潤置地的盈利表現，因此調低未來數年的盈利預測。

經常性業務提供支持

儘管開發物業業務面對壓力，里昂仍然留意到華潤置地經常性業務的增長潛力。商業投資物業及營運相關業務能夠提供相對穩定的租金及管理收入，有助降低公司對住宅物業銷售及結算周期的依賴。

成都萬象城相關資產處置收益，亦顯示公司具備透過資產運作釋放價值的能力。不過，處置收益屬於非經常性項目，投資者仍需將一次性收益與核心營運利潤分開評估，避免單純以單一期間的盈利表現判斷公司的長期增長能力。

短期或落後國企同業

里昂指出，華潤置地短期股價表現可能遜於部分領先的國企房地產同業。市場目前或會因應盈利預測下調，以及對商場銷售增長放緩的憂慮而重新評估公司的估值，令股價在短期內面對波動。

然而，里昂並未因此改變對華潤置地中長期前景的正面看法。公司具備國企背景、優質商業資產及相對完整的經營平台，在市場整合及行業復甦過程中，有望受惠於資源集中至財務實力較強、營運能力較高的發展商。

投資啟示

按里昂的分析，華潤置地目前的投資邏輯並非短期盈利高速增長，而是經歷毛利率及減值壓力後，依靠經常性業務、商業資產營運及資產管理能力逐步改善盈利質素。40.8元目標價反映該行對短期盈利風險作出重新調整，但維持「跑贏大市」則顯示其對公司中長期競爭力仍有信心。投資者應重點觀察土地成本、存貨減值、商場銷售及經常性收入增長，並留意一次性處置收益對盈利的支撐能否逐步轉化為更持續的現金流及核心利潤。